房地产：交易仍呈萎缩态势 利好影响有限

投资要点

8月，全国房地产开发投资额同比增长19.6%，增速较上月下降了0.7个百分点。商品房新开工面积同比下降2.6%，环比下降7.1%，同、环比降幅较上月均有所放缓。商品房销售面积0.41亿平米，同比下降35.7%，环比下降9.3%，交易量仍呈萎缩态势；商品房销售均价3848元/平米，环比下跌7.4%。

8月，全国土地市场依然冷清，土地购置、土地开发面积分别为2968万平米、1753万平米，环比分别下降13.0%、2.0%。

8月，北京新建商品住宅成交量环比下降31.4%，其它一线城市则基本企稳，但上海楼市可能要面临外资撤出所带来的冲击；一线房价涨跌不一，广州出现反弹环比涨幅24.2%，而北京环比下跌16.4%。

8月，二线城市除天津外新建商品住宅成交量出现全面下挫，其中武汉环比降幅高达62.7%，长沙、青岛和西安的降幅都超过了40%；二线城市房价普遍表现为跌势，其中杭州环比下跌28.6%，在二线城市中居于首位。

央行9月15日实行“双率”下调是当前货币政策在保持连续性、稳定性同时的适度微调，对当前经济区别对待、有保有压，其主要目标是减少中小企业经营压力以保持国民经济平稳健康发展。因此，不能简单的将其理解为对房地产行业的支持。当然，相关政策对房地产行业也存在利好因素，但影响十分有限。

1.全国房地产市场

8月，全国：

房地产开发投资额2546.4亿元，同比增长19.6%，增速较上月下降了0.7个百分点，增速下降有所放缓。

商品房新开工面积0.65亿平米，同比下降2.6%，环比下降7.1%，同、环比降幅较上月均有所放缓。

商品房竣工面积0.30亿平米，同比增长3.2%，环比下降13.7%；

商品房销售面积0.41亿平米，同比下降35.7%，环比下降9.3%，仍呈萎缩态势；

商品房销售均价3848元/平米，环比下跌7.4%。

1-8月，全国：

房地产开发投资额18430.0亿元，同比增长29.1%；

商品房新开工面积6.70亿平米，同比增长13.1%；

商品房竣工面积2.34亿平米，同比增长12.2%；

商品房销售面积3.46亿平米，同比下降14.7%；

商品房销售均价3993元/平米，同比增长2.4%。

8月，全国土地市场依然冷清，土地购置、土地开发面积分别为2968万平米、1753万平米，环比分别下降13.0%、2.0%。

2.环渤海湾地区

2.1北京市场极度萎靡

8月，北京召开了为期16天的奥运会，这影响了楼市的正常交易。8月北京新建商品住宅成交40.6万平米，同比下降75.6%，环比下降31.4%，较上月降幅进一步加快，销售量继续萎缩；1-8月份，北京新建商品住宅成交449万平米，同比下降55.5%。

8月份，北京新建商品住宅成交均价11912元/平米，环比下降16.4%。

8月份，北京新建商品住宅新开工面积39.3万平米，同比下降51.6%，环比下降39.7%。

2.3大连成交量继续下挫

8月份，大连新建商品住宅成交30.1万平米，同比下降66.2%，环比下降16.0%；1-8月份，大连新建商品住宅成交263.2万平米，同比下降33.1%。

8月份，大连新建商品住宅成交均价6715元/平米，环比上涨75.1%。

3.长三角区域

3.1上海市场低位趋缓

8月份，上海新建商品住宅成交147.4万平米，同比下降63.7%，环比增长16.7%，成交量开始在低位企稳；1-8月份，上海新建商品住宅成交1344.0万平米，同比下降38.5%。

8月，上海新建商品住宅成交均价8328元/平米，与上月持平，房价基本稳定。

但是，摩根斯坦利近期正在计划出售其在上海的部分精选住宅项目（出售计划在华尔街危机之前便已制定）。还有其他海外投资者也在出售各自地产资产。外资的撤出无疑会对上海楼市带来冲击。

3.3南京成交量再创今年最低顶点

8月份，南京新建商品住宅成交33.8万平米，同比下降44.7%，环比下降33.0%；1-8月份，南京新建商品住宅成交365.3万平米，同比下降39.7%。

8月份，南京新建商品住宅成交均价5671元/平米，环比下跌8.3%。

4.珠三角区域

4.1广州量价齐升

8月份，广州新建商品住宅成交69.5万平米，同比下降23.5%，环比增长14.2%；1-8月份，广州新建商品住宅成交477.1万平米，同比下降27.0%。

8月份，广州新建商品住宅成交均价9695元/平米，环比上涨24.2%，为今年以来月度最高价格。

5.中西部地区

5.1成都成交量大幅下挫

8月份，成都新建商品住宅成交86.6万平米，同比下降58.5%，环比下降26.8%；1-8月份，成都新建商品住宅成交784.8万平米，同比下降35.9%。

8月份，成都新建商品住宅成交均价4576元/平米，环比下跌4.6%。

6.跟踪公司动态

6.1万科（000002）

8月公司实现销售面积47.4万平米，销售金额40.7亿元，分别比07年同期减少32.8%和35.2%。1-8月份，公司累计销售面积349.2万平米，销售金额313.1亿元，分别比07年同期增长-4.8%和5.0%。

由于公司在上海三林地区楼盘大面积打折销售，8月销售均价8586元/平米，同比下跌3.6%，这是公司08年以来月度销售均价首次低于去年同期。

6.2保利地产（600048）

8月，公司实现销售面积18.63万平米，同比下降了11.2%；实现销售认购金额12.04亿元，同比增长了8.7%。

1-8月，公司实现销售面积165.25万平米，同比增长30.01%；实现销售认购金额130.12亿元，同比增长25.26%。

6.3金地集团（600383）

8月，公司共实现销售面积7.81万平米，较上月增长3.58%；销售金额7.79亿元，较上月下降19.11%。

1-8月，公司共实现销售面积62.95万平米，较上年同期销售面积下降15.67%；销售金额67.14亿元，较上年同期增长2.74%。

公司九月份和十月份计划开盘和加推的项目有：北京金地名京、北京格林小镇6、天津格林世界、上海湾流域、上海未未来、上海格林世界、南京所街项目、深圳梅陇镇、广州荔湖城A区、东莞格林上院、东莞博登湖、武汉格林小城、武汉国际花园、沈阳国际花园、西安芙蓉世家项目等。

7.“双率”下调对行业影响

存款准备金率下调1个百分点

在下调存款准备金率的同时，央行将工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行六大银行排除在外，而房地产贷款主要来源于这几大国有银行。与此同时，对房地产行业，其他商业银行目前普遍策略是保大、保优，整体上对房地产贷款持压缩和观望态度。增加的信贷额度有多大比例流向房地产行业目前尚不得而知。

各项贷款利率下调

对于开发商而言，开发贷款一般在三年以下，一至三年贷款利率下调幅度为0.27个百分点，六个月下调0.36个百分点，这将降低开发商资金成本和债务负担，但是影响有限，对于重点公司而言业绩的最大增幅也不超过0.2%。

对购房者而言，如果采取首付30%，还贷30年来购买一套100万总价的房子，在降低利率后，每年仅减少还贷总额650元左右，影响也十分有限。因此，这次降息很难起到提振需求的作用。

同样，个人住房公积金贷款五年以上利率下调0.09个百分点，而公积金贷款额度上限通常仅相当于房价的20-30%左右，对刺激购房需求作用并不明显。

综上所述，央行9月15日实行“双率”下调是当前货币政策在保持连续性、稳定性同时的适度微调，对当前经济区别对待、有保有压，其主要目标是减少中小企业经营压力以保持国民经济平稳健康发展。因此，我们不能简单的将其理解为对房地产行业的支持。当然，相关政策对房地产行业也存在利好因素，但影响十分有限。

附全文：

中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率

为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：

从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。（完）

(本文来源：东海证券 )